沙特2026年房产新政：机遇与挑战并存的豪赌

2024年，迪拜住宅房价飙涨19%，期房交易占比高达68%，沙特富豪贡献了其中相当大的份额。 这直接刺激了沙特政府在2026年1月推出史无前例的房产新政，试图挑战迪拜在高端房地产市场上的霸主地位。 新政的核心是“分层开放”：利雅得和吉达等经济核心区向全球投资者敞开大门，允许外国人直接购买房产，甚至可以实现100%外资持有。 然而，伊斯兰教的两大圣城麦加和麦地那却成为例外，对非穆斯林实行严格的购房禁令，而穆斯林外资也只能通过购买当地上市房企（如Jabal Omar Development）的股票或债券间接投资，且持股比例被限制在49%以内。 这种“双重开放”的策略，在吸引外资的同时，也埋下了巨大的矛盾种子。

这项新政的经济动机显而易见。2024年，沙特房地产行业对GDP的贡献率从5.9%暴增至近12%，几乎翻倍。 利雅得甲级写字楼的空置率低至0.2%，租金年涨幅高达18%；吉达公寓均价突破4000里亚尔/平方米（约合850美元），年涨幅也达到6%。 更重要的是，沙特政府试图通过开放国内房地产市场来拦截本土资本外流。 此前，迪拜高端房产的最大买家正是沙特富豪，2024年迪拜售价超过1000万美元的豪宅交易量，甚至超过了伦敦和纽约的总和。 沙特政府的宣传口号直截了当：“与其在迪拜纳税，不如回国享受高达80%的租金收益”。

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然而，麦加和麦地那的购房禁令，却与巨大的市场需求形成尖锐的冲突。 沙特资本市场管理局（CMA）的数据显示，全球高净值穆斯林投资者对圣城房产的购买意愿高达79%，平均预算超过400万美元。 但宗教规则不可逾越：麦加大清真寺周边土地仅限穆斯林持有，且禁止非沙特人直接购房。 这导致众多渴望在圣城置业的投资者只能另辟蹊径，例如通过秘密收购当地地产公司股权（如阿布扎比主权基金收购麦地那物流地产公司15%股权），或租赁公寓楼（科威特财团包下麦加3栋公寓楼20年租赁权），以及投资圣城房地产信托基金（REITs），目前已有6只规模达80亿美元的REITs基金上市。

沙特与迪拜之间的竞争也日益白热化。 沙特凭借价格洼地（利雅得公寓均价仅为迪拜的60%）和政策杠杆（外资购房满400万里亚尔，约合110万美元，即可获得长期居留权）吸引外资。 而迪拜则积极推动房产代币化，利用区块链技术将跨境投资门槛降低40%，交易周期缩短25%，试图保持其竞争优势。 这场竞争的结果尚不明朗，但沙特已经展现出强劲的势头：2024年四季度，外资公司地区总部（RHQ）许可证增长59%，130份外资房产许可证提前获批。 沙特这场房地产开放大戏，最终能否成功撼动迪拜的霸主地位，仍将面临诸多挑战和不确定性。 圣城禁令带来的巨大市场潜力与宗教红线的碰撞，更是这场豪赌中最大的悬念。

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发布于：内蒙古自治区